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Die neue Grundsteuer – Was sie wissen müssen
Ab dem Jahr 2025 gelten neue Regeln für die Grundsteuer. In diesem Zusammenhang bewerten die Finanzämter zum Stichtag 01.01.2022 alle Grundstücke in Deutschland neu. Um die Bewertung durchführen zu können, muss für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ elektronisch per ELSTER eingereicht werden. Dies wird ab 01.07.2022 möglich sein. Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31.10.2022.
Die Verpflichtung zur Einreichung dieser Erklärung betrifft jeden Grundstückseigentümer.
1. Hintergrund zur Grundsteuerreform
Die neue Grundsteuer wird mit folgenden Werten berechnet: Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz.
Die Grundstückswerte wurden bisher mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese sind jedoch veraltet und führten dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen – ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.
Folgerichtig hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Damit hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen wird jetzt mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden ziemlich sicher auch noch angepasst werden.
Nichtsdestotrotz wurde das bisherige 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer beibehalten:
1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags
3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer
Daraus ergibt sich diese Berechnungsformel:
Das Ziel der Grundsteuerreform: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 01.01.2022.
2. Das Bundesmodell
Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sog. Bundesmodell.
Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:
Ertragswertverfahren:
Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.
Sachwertverfahren:
Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.
Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter.
Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Immobilienart
• Alter des Gebäudes
• Wohnfläche
• Mietniveaustufe
• monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm
Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts insbesondere an diesen Werten:
• Herstellungskosten Gebäude
• Grundfläche Gebäude
• Alter des Gebäudes
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt. Den Grundsteuerbescheid selbst e lässt wie bisher auch die Gemeinde.
Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.
3. Abweichende Modelle einzelner Bundesländer
Das Bundesmodell findet nicht in allen Bundesländern Anwendung. Durch eine sog. Öffnungsklausel haben eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln.
Hamburg
Im Land Hamburg wird das „Wohnlagemodell“ angewendet. Es findet neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude die Wohnlage der Immobilie eine besondere Bedeutung. Die Grundstücke werden in „normale“ und „gute“ Wohnlage eingeteilt. Diese Einteilung soll sich am Mietspiegel orientieren.
Berechnung des Grundsteuerwerts:
0,04 € x Grundstücksfläche in m² + 0,50 € x Gebäudefläche in m²
Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Je nach Gebäudeart und Wohnlage werden verschiedene Steuermesszahlen angewendet. Der sich ergebende Messbetrag wird mit dem Hebesatz multipliziert. Dieser wird erst nach 2024 feststehen.
Niedersachsen
Das Land Niedersachsen wendet das „Flächen-Lage-Modell“ an und berücksichtigt neben der Fläche die Lage des Grundstücks. Es erfolgt eine Einteilung in „durchschnittlich“, „besser“ oder „schlechter“. Diese Einteilung soll sich an den Bodenrichtwerten orientieren.
Berechnung des Grundsteuerwerts:
0,04 € x Grundstücksfläche in m² + 0,50 € x Gebäudefläche in m²
Der Grundsteuerwert wird mit einem auf Grundlage der Bodenrichtwerte ermittelten Lagefaktor multipliziert. Anschließend erfolgt eine Multiplikation mit der Steuermesszahl. Je nach Gebäudeart werden verschiedene Steuermesszahlen angewendet. Der sich ergebende Messbetrag wird mit dem, individuell durch die Gemeinde festgesetzten, Hebesatz multipliziert.
Hessen
Das Land Hessen wendet das „Flächen-Faktor-Verfahren“ an. Im Zuge dessen wird neben den Flächen von Grundstück und Gebäude die Lagequalität das Grundstücks berücksichtigt. Die Lagequalität wird auf Grundlage der Bodenrichtwerte festgestellt. Berechnung des Grundsteuerwerts: 0,04 € x Grundstücksfläche in m² + 0,50 € x Gebäudefläche in m² Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Je nach Gebäudeart werden verschiedene Steuermesszahlen angewendet. Anschließend erfolgt eine Multiplikation mit dem Faktor der jeweiligen Lagequalität. Der sich ergebende Messbetrag wird mit dem, individuell durch die Gemeinde festgesetzten, Hebesatz multipliziert.
Saarland und Sachsen
Das Saarland und Sachsen setzen die Grundzüge des Bundesmodells um und passen die Steuermesszahlen an. Zur Feststellung der Messzahlen wird zwischen den Nutzungsarten „Wohnen“, „Gewerbe“ und „unbebaut“ unterschieden.
Baden-Württemberg
Grundlage für die Neuberechnung der Grundsteuer im Land Baden-Württemberg sind die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Es wird das „modifizierte Bodenwertmodell“ angewendet.
Berechnung des Grundsteuerwerts:
Grundstücksfläche in m² x Bodenrichtwert
Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Je nach Gebäudeart werden verschiedene Steuermesszahlen angewendet. Der sich ergebende Messbetrag wird mit dem, individuell durch die Gemeinde festgesetzten, Hebesatz multipliziert.
Bayern
Das Land Bayern wendet das „Flächen-Modell“ an und wird die Grundsteuer künftig nur anhand der Flächen des Grundstücks und der Gebäude sowie der Nutzung berechnen. Hierbei bleiben der Wert des Grundstücks und der Immobilie darauf unberücksichtigt.
Berechnung des Grundsteuermessbetrags:
0,04 € x Grundstücksfläche in m² + 0,50 € x Wohn- und Nutzfläche in m²
Der Messbetrag wird mit dem, individuell durch die Gemeinde festgesetzten, Hebesatz multipliziert.
Unabhängig davon, ob es sich um das Bundesmodell oder das Landesmodell handelt: Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 01.01.2025.
4. Handlungsbedarf für Eigentümer
Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Die Erklärung muss elektronisch per ELSTER eingereicht werden.
Dies wird ab 01.07.2022 möglich sein.
Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31.10.2022.
Achtung: Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentlicher Bekanntmachung. Dementsprechend erhalten Sie kein Schreiben vom Finanzamt per Post. Damit wir für Sie tätig werden können, benötigen wir verschiedene Angaben und Unterlagen. Auch müssen Sie uns, sofern sie nicht bereits vorliegt, eine Vollmacht erteilen.
5. Notwendige Unterlagen
Nach dem Bundesmodell werden für jedes Objekt für die Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts umfangreiche Angaben benötigt. Dies gilt allerdings nicht In den Bundesländern, bei denen das Wohnlagenmodell, das Bodenwertmodell oder das Flächenmodell zur Anwendung kommen, also Hamburg, Bayern und Baden-Württemberg, hier reduzieren sich die erforderlichen Angaben deutlich. Besonders hilfreich ist in jedem Fall der letzte Einheitswertbescheid.
Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
Straße, Hausnummer, Postleitzahl, Ort
Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
Sie finden diese Daten im Grundbuchblatt und in der Flurkarte.
Eigentumsverhältnisse
• Alleineigentum einer natürlichen Person
• Alleineigentum einer Körperschaft des öffentlichen Rechts
• Alleineigentum einer unternehmerisch tätigen juristischen Person
• Alleineigentum einer nicht unternehmerisch tätigen juristischen Person
• Ehegatten/Lebenspartner
• Erbengemeinschaft
• Bruchteilsgemeinschaft
• Grundstücksgemeinschaft ausschließlich von natürlichen Personen
• Grundstücksgemeinschaft ausschließlich von juristischen Personen
• andere Grundstücksgemeinschaft
Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
• unbebautes Grundstück
• Einfamilienhaus
• Zweifamilienhaus
• Mietwohngrundstück
• Wohnungseigentum
• Teileigentum
• Geschäftsgrundstück
• gemischt genutztes Grundstück
• sonstiges bebautes Grundstück
Fläche des Grundstücks
In m²
ggf. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
In m²
Miteigentumsanteil
Zähler/Nenner
Baujahr
In welchem Jahr wurde das Gebäude erbaut.
Besonderheiten
• mehrere Gemeinden (ja/nein)
• Baudenkmal (ja/nein)
• eingeräumtes Wegerecht (ja/nein)
• Pfeifenstiel, Frontlage, Eckgrundstück
• Grundsanierung, (ja/nein), (wenn ja, wann)
Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung. Sollten die erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.
Jetzt für Klarheit sorgen
6. Unser Unterstützungsangebot zur Grundsteuerreform
Aufgrund des extrem hohen Volumens für diese einzureichenden Erklärungen – nach offiziellen Schätzungen werden rd. 36 Millionen Grundstücke betroffen sein – wird die Bewältigung dieser Aufgabe nicht mehr mit rein manueller Bearbeitung möglich sein. Daher werden wir voraussichtlich Anfang April 2022 eine Online-Lösung anbieten, über die unsere Mandanten die meisten Informationen und Daten hochladen können.
Ihr persönlicher Zugang
Wenn Sie uns mit der Erstellung der Erklärungen beauftragen möchten, dann werden wir Ihnen gern einen persönlichen Zugang zu dieser Plattform freischalten. Dort geben Sie die Ihnen vorliegenden Daten und Informationen in der vorgegebenen strukturierten Form ein und laden bei Bedarf ergänzende Dokumente hoch. Die Auswertung erfolgt anschließend durch unsere Fachkräfte und wir generieren auf dieser Basis nach Klärung möglicher Rückfragen die erforderliche Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes. Selbstverständlich erhalten Sie den Entwurf der Erklärung vor der Übertragung zur Prüfung und Freigabe.
Sofern Sie von diesem Unterstützungsangebot Gebrauch machen möchten, erbitten wir im ersten Schritt eine Mail an unsere speziell dafür eingerichtete E-Mail-Adresse grundsteuer@stbkanzlei.hamburg, die neben dem Absender nur die Benennung des zu bewertenden Grundstücks und den Eigentümer enthält. Erst im zweiten Schritt nach Ihrer Freischaltung für die Online-Plattform sind die eigentlichen Angaben zu machen. Vielen Dank im Voraus für Ihre Mithilfe bei dieser den besonderen Anforderungen angepassten Art des Verfahrens!
Mit welchen Kosten müssen Sie dafür rechnen?
Für Grundstücke in den Bundesländern, bei denen das Wohnlagenmodell, das modifizierte Bodenwertmodell oder das Flächenmodell zur Anwendung kommen, also Hamburg, Bayern und Baden-Württemberg, werden weniger Angaben als beim Bundesmodell benötigt.
Hier bieten wir zurzeit eine Pauschale an, die für die Erklärung selbst 230,00 Euro (nur für Beauftragungen bis zum 15.06.2022 galt noch die alte Pauschale von 180,00 Euro) beträgt, an. Aus Vereinfachungsgründen berechnen wir die später anfallenden Leistungen Abruf, Prüfung und Bereitstellung des Bescheides mit 40,00 Euro sowie die Auslagen nach § 16 StBVV mit 20,00 Euro nach Übertragung der Erklärung in einem Vorgang, insgesamt somit 290,00 Euro. Dabei setzen wir voraus, dass Sie alle Informationen und Unterlagen über den für Sie freigeschalteten Online-Zugang bereitstellen. Eventuelle Leistungen über die reine Erstellung und die Bescheidbearbeitung hinaus werden nach unseren üblichen Stundensätzen abgerechnet.
Für Grundstücke in den übrigen Bundesländern ist eine solche Kalkulation nicht möglich. Hier werden sich die Kosten für die Erklärung selbst nach § 24 Abs. Nr. 11 StBVV richten und damit nach dem zu ermittelnden Grundstückswert; Dabei gehen wir von einem Mindestbetrag von 300,00 Euro aus, in vielen Fällen werden die Kosten aber höher liegen. Die übrigen Posten sind mit dem obigen Fall identisch. Für diese Fälle können wir Ihnen im Vorwege nur eine angemessene Honorargestaltung zusichern, die unsere Kosten und den tatsächlichen Zeitaufwand berücksichtigt. Sollten Sie für mehrere Grundstücke Erklärungen abzugeben haben, so werden wir den sich daraus ergebenden Synergieeffekt natürlich berücksichtigen.
Alle Honorare verstehen sich zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Wir begleiten Sie gern und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite
Kontaktieren Sie uns!
Ihre DRW Steuerberatung